Le marché de l’investissement immobilier commercial en Europe est à son apogée

Ledome
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Fort de ses récents succès notables, Cushman & Wakefield s’est clairement distingué cette année. A son actif, et pour ne citer que ceux-ci, la vente de l’emblématique projet Royal Hamilius dans le centre-ville, le concours remporté avec Allfin pour le développement de l’Ilot Mixte des Portes de l’Europe mais également sa capacité à convaincre le géant américain Blackstone d’investir au Luxembourg. Cynthia Lheureux, Senior Investment Advisor - Capital Markets Luxembourg, nous livre sa vision du marché.

Comment se porte le marché de l’investissement immobilier commercial en Europe ? 
Le marché de l’investissement immobilier commercial en Europe est à son apogée. En effet, pour l’année 2015 nous enregistrons déjà plus de 280 milliards d’euros d’investissements avec pas moins de 40% provenant des Etats-Unis. En comparaison à la moyenne des années 2010 à 2014, ces 280 milliards d’euros d’investissements représentent une augmentation de plus de 76%, ce qui est un record jamais atteint. Avec une prévision d’investissements de plus de 320 milliards d’euros, notamment grâce à une augmentation de l'offre de la dette et des opportunités sur le marché, l’année 2016 sera encore meilleure. 
 
Et qu’en est-il au Luxembourg ?
Environ 900 millions d’euros ont été investis au Luxembourg depuis le début de l’année. Cela devrait nous permettre de dépasser le volume de 1 milliard d’euros investi en 2014 et faire de 2015 une année record depuis 2007.
Bien entendu, ce volume d’investissement est largement impacté par la vente du projet Royal Hamilius à ADIA, transaction que nous avons réalisée pour le compte du dévelopeur Codic au premier trimestre de cette année et qui représente près de 300 millions d’euros. D’autres deals majeurs tels que la vente du Vertigo à la Cloche d’Or par Irish Life à Starwood pour 120 millions d’euros, du siège de la Deutsche Bank au Kirchberg par IVG à Moor Park Capital pour 72 millions d’euros ou encore de l’emblématique projet Royal 20 dans le CBD par Leasinvest à un privé pour 62,5 millions d’euros tendent à faire de 2015 une année d’exception.
 
Comment justifiez-vous ces excellents résultats ?
Selon moi, les raisons en sont triples. Tout d’abord, il y a, au niveau global, énormément de liquidités, comme nous l’avons détaillé précédemment.
Ensuite, le Luxembourg est de plus en plus considéré par les investisseurs étrangers comme un marché stable d'un point de vue économique et politique, avec des fondamentaux immobiliers historiquement forts. 
Enfin, bien que le rendement prime (c’est-à-dire, le rendement attendu pour un immeuble neuf, jouissant de la meilleure localisation et loué long terme à un locataire AAA) ait atteint son niveau le plus bas jamais enregistré et qu’il y ait encore une pression sur ce dernier au Luxembourg, il reste supérieur à celui de la grande majorité des villes européennes. On constate effectivement des rendements à Londres, Paris, Zurich ou Munich de, respectivement, 3,25%, 3,50%, 3,70% et 3,85%, tandis que 4,50% peuvent être réalisés au Luxembourg pour un actif prime, comme cela a été le cas dans la vente du Royal 20, qui sera livré en 2016 et sera occupé pour 10 ans fermes par la China Merchants Bank.
 
Qui sont ces investisseurs qui regardent le Luxembourg ?
Si l’on se penche sur l’origine des capitaux entre 2010 et 2013, on perçoit que 85% des investisseurs sont Luxembourgeois ou Belges. Il s’agissait souvent de family offices ou de privés, syndiqués ou non. Les 15% restant se partagent entre les Français et les Allemands.
 
Or, depuis 2014, les capitaux locaux et belges ne représentent plus qu’un tiers du volume investi et l’on remarque un retour massif des institutionnels allemands, des assureurs français, mais également l’arrivée de nombreux fonds américains ou encore du plus gros fonds souverain au monde, provenant du Moyen-Orient.
 
Ainsi, Union Investment ou AXA ne font qu’accroître leur présence, Blackstone, Starwood ou Moor Park Capital ont fait une entrée remarquée et ADIA a acquis le projet qui va changer l’image du centre-ville.


De manière générale, quels biens recherchent-ils ?

Tout d’abord, le Luxembourg est plutôt un marché de bureaux. Ce segment représente 68% des investissements depuis 2010, contre 21% pour le marché du retail dans lequel les opportunités sont rares.
 
Ensuite, historiquement, on parlera d’un intérêt principalement de la part d’investisseurs dits de type « core », c’est-à-dire à la recherche d’actifs récents, avec des locataires de qualité ayant signé des baux fermes à long terme et dans un secteur géographique où la demande est soutenue et le taux de vacance faible. C’est ainsi que l’on constate qu’une majorité des investissements depuis 2014 sont relatifs à des immeubles core.
 
Toutefois, à cause d’un manque de produits, on remarque que les investisseurs sont prêts à augmenter leur risque et à gérer leur immeuble de manière plus active en acceptant une localisation plus décentralisée, une certaine vacance locative, ou encore en jetant leur dévolu sur des biens dans lesquels il faudra investir des CapEx.
 
Il convient cependant de mettre en évidence que les investisseurs de type « core + » et « value-added » s’intéressent de plus en plus au Luxembourg, comme l’ont démontré Balckstone, Moor Park Capital ou Starwood.
 
La recherche de gros volumes d’investissement est une tendance qui réapparaît. Entre 2010 et 2013, 11% seulement des transactions étaient relatifs à des immeubles de plus de 50 millions d’euros. Or, depuis 2014, cela représente pas moins de 22%. En effet, le comportement des investisseurs est plus prudent qu’auparavant dans la sélection de leurs actifs, mais une fois leur intérêt confirmé, ils cherchent à investir un maximum de liquidités tout en minimisant le temps consacré au processus d’acquisition.

 
Comment vous positionnez-vous sur ce marché ? 
Au cours des 12 derniers mois, Cushman & Wakefield a notamment réalisé des transactions majeures.
 
Nous avons convaincu Blackstone de l’attrait du marché luxembourgeois et les avons représentés dans leur première acquisition au Luxembourg qu’était le Dôme, dans le quartier de la gare.
 
Au début de cette année, nous avons également conseillé le développeur Codic dans la vente de l’emblématique projet Royal Hamilius dans le centre-ville.
 
Plus récemment, Cushman & Wakefield, en collaboration avec le développeur Allfin Group et les cabinets d’architectes Arquitectonica et M3 Architectes, ont été déclarés officiellement lauréats du concours relatif à la création d’un ensemble immobilier mixte qui comportera une tour de logements de 21 étages, 6.800 m² de bureaux et 6.500 m² de commerces. Situé sur l’Avenue Kennedy entre la Cour de Justice de l’Union Européenne et la Philharmonie, le projet Ilot Mixte des Portes de l’Europe redessinera l’entrée du Kirchberg.