Bilan immobilier luxembourgeois 2015

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L’immobilier bureau à un niveau record en 2015

Le marché de l’occupation bureaux (location et acquisition pour occupation propre) termine l’année 2015 à un niveau record, avec plus de 335.000m² de prises en occupation recensée tout au long de l’année. C’est une croissance de plus de 65% par rapport à 2014 qui était, elle aussi, un excellent cru sur le marché des bureaux. 

Plusieurs éléments expliquent cette année exceptionnelle sur le marché de l’occupation :

1.Le développement de l’Université à Esch-Belval : l’Université s’étend à Esch, elle a pris plus de 100.000m² en occupation en 2015, entraînant avec elle le développement de cette zone du sud-ouest luxembourgeois, avec l’arrivée de nombreux étudiants, l’arrivée progressive d’entreprises en lien ou non avec l’Université, la création de logements étudiants, le remplissage progressif des centres commerciaux existants… Cette zone est amenée à encore croître dans les années à venir.

2.L’important dynamisme des institutions européennes : ces dernières représentent en effet de l’ordre de 15% de la prise en occupation cette année, contre moins de 5% il y a encore trois ans. En 2015, la Banque Européenne d’Investissement et la Commission Européenne ont pris en occupation plus de 60.000m² de surfaces tertiaires sur le plateau du Kirchberg (bâtiments IAK et Président) et à la Cloche d’Or (bâtiment Laccolith et Ariane). Cushman & Wakefield était d’ailleurs présent dans deux de ces quatre mandats de location.

3.La livraison de nouveaux quartiers généraux : il est ainsi de l’emménagement de Arendt & Medernach (15.000m²) et de Ernst & Young (de l’ordre de 30.000m²) au Kirchberg ou encore de 14.000m² pour la CSSF le long de la route d’Arlon à Luxembourg.

D’une manière générale, le Kirchberg et la Périphérie concentrent ensemble plus de 60% de la prise en occupation en 2015. Les raisons de cette concentration sont toutefois différentes, selon le district concerné. En effet, la qualité des bâtiments, l’arrivée du tram et la mixité des fonctions, sont autant d’atouts pour le dynamisme du Kirchberg, tandis que quelques transactions spécifiques de la part de l’Université (100.000m² de prise en occupation) explique le succès de la Périphérie en 2015.
Résultat d’un dynamisme sans précédent et de l’absence de développements spéculatifs récents, le taux de vacance continue de plonger. Il se situe aujourd’hui sous les 4,5%, soit le niveau le plus bas en Europe. Il faut avoir à l’esprit les différences importantes qui existent entre districts : en effet, si le Kirchberg affiche un taux de vacance sous les 2%, les zones de Strassen ou de Contern par exemple flirtent avec les 20%. Ces différences pourraient toutefois légèrement diminuer dans les  mois à venir, dès lors que la faiblesse des développements spéculatifs pourrait forcer les occupants à se (re-)localiser dans des localisations plus décentralisées.

A noter toutefois que les occupants privilégient avant tout les localisations les plus centrales, dans des bâtiments présentant les meilleures performances énergétiques et la meilleure efficacité d’espaces de travail. Le manque de ce type de produits dans les districts les plus centraux pourrait donc, en conséquence, doper le dynamisme des quartiers décentralisés.

Il est d’ailleurs important d’avoir à l’esprit que sur les 300.000m² de bureaux qui devraient entrer sur le marché en 2016 et 2017 (notamment la tour BGL, le One on One, le Boulevard Royal 4, le bâtiment Carrefour notamment) soit une augmentation de 8% du stock existant, seuls 50.000m² sont construits à risque. Et c’est précisément dans le centre-ville que la majorité des développements spéculatifs est en cours de développement, puisque l’on y retrouve de l’ordre de 30.000m² libres d’occupants à l’heure actuelle, dans les projets précédemment mentionnés essentiellement.

La tension existante entre l’offre et la demande pourrait donc diminuer dans les mois à venir, bien qu’avec un taux de vide de l’ordre de 3% dans les quartiers centraux, elle devrait rester palpable, poussant certains occupants à se diriger vers les quartiers avoisinants, à la recherche d’espaces disponibles tout en profitant de la présence des services et des transports en commun. Lombard Odier a pris les devants et a fait confiance à Cushman & Wakefield afin de prévoir sa croissance sur la commune de Luxembourg en louant plus de 6.000m² au 291 route d’Arlon à proximité du CBD.

A plus long terme, le projet Infinity va redessiner complètement l’entrée du plateau du Kirchberg. Cushman & Wakefield est d’ailleurs mandaté par ALLFIN pour commercialiser les espaces de bureaux (plus de 6.800m²) et commerciaux (plus de 6.500m²) de ce projet mixte (également deux tours résidentielles) emblématique pour le futur du Kirchberg. Livraison prévue en 2019.

Quant aux loyers, ils sont restés relativement stables tout au long de 2015 par rapport à l’année 2014 sur l’ensemble du marché luxembourgeois, à l’exception des quartiers de la gare et du Kirchberg qui ont affiché une légère croissance pour atteindre 35 EUR/m²/mois. Les niveaux de loyers dits prime se situent, quant à eux, à 45 EUR/m²/mois dans le CBD.

Le marché de l’investissement au-delà du milliard d’euros pour la deuxième année consécutive

L’année 2015 aura également été très dynamique sur le marché de l’investissement puisque le cap symbolique du milliard d’euros investis a été franchi pour la deuxième année consécutive. 2015 aura même fait 10% de mieux qu’en 2014, avec un volume dépassant 1,1 milliard d’euros.

Ce volume impressionnant est bien sûr en grande partie emmené par la vente du projet mixte Royal Hamilius en début d’année pour près de 300 millions d’euros (Cushman & Wakefield a conseillé le vendeur CODIC dans cette opération emblématique). Mais il n’est pas le seul puisque d’autres bâtiments situés le long du Boulevard Royal ont également changé de main au cours de l’année, notamment le Boulevard Royal 20, vendu pour plus de 62 MEUR par Leasinvest. Au total, les bâtiments de bureaux représentent près de 700 millions d’euros du volume total, dont plus de 400MEUR situés en centre-ville.

Ce qui frappe le plus au niveau du marché de l’investissement, c’est la diversité de l’origine des capitaux enregistrée cette année 2015. Ainsi, les acteurs luxembourgeois représentent désormais moins de 25% de l’investissement total tandis que les acteurs américains sont de plus en plus présents, bénéficiant de liquidités importantes et d’un taux de change euro-dollars intéressants. Mais à côté des Américains, le Moyen-Orient fait une entrée fracassante sur le marché, puisque c’est un fonds souverain qui s’est porté acquéreur du Royal Hamilius au début 2015. La disponibilité des capitaux et le climat économique renforcent l’appétit des investisseurs pour des volumes d’investissement plus importants. Ainsi, la taille moyenne d’une transaction s’affiche à plus de 30 MEUR en 2015, et 10 transactions au-dessus de 40 MEUR  ont même été enregistrées l’année dernière contre seulement 4 en 2012.

L’importance des capitaux étrangers, couplée à la faiblesse des taux d’intérêt au niveau mondial augmentent la compétition à l’acquisition de biens immobiliers partout en Europe et le Luxembourg ne fait pas exception. La conséquence directe de cette compétition croissante est une augmentation des prix, et donc d’une diminution des taux de rendement. Ces derniers se situent aujourd’hui à 5.10% pour des baux d’une durée de 3/6/9 ans et il ne fait nul doute qu’ils devraient passer sous la barre des 5% dans les prochains mois tant le marché luxembourgeois est porteur à l’heure actuelle.

Le marché du commerce renforce ses fondamentaux

Le dynamisme du marché commercial au Grand-Duché de Luxembourg demeure très élevé, comme le démontre l’intérêt tant des commerçants que des développeurs, pour des positions stratégiques sur le marché. La demande restant supérieure à l'offre, les valeurs locatives restent très stables. La prise en occupation reste elle aussi à un niveau élevé.

Les nouveaux centres commerciaux et les projets iconiques dans le centre-Ville attisent en particulier les convoitises de bon nombre d'enseignes internationales, plus spécifiquement celles qui sont actives dans le haut de gamme et le domaine du luxe. La Grand-Rue affiche complet, les enseignes déjà présentes déménagent et s’agrandissent, de nouvelles enseignes internationales arrivent. Face à la pénurie d’espaces dans la Grand Rue, les enseignes se développent dans les rues perpendiculaires.

Le projet Royal Hamilius, actuellement en cours de développement, ne manquera pas d’attiser les convoitises des commerçants de par sa localisation, son accessibilité (encore augmentée grâce à la future gare de tram qui sera située au pied du bâtiment), son architecture et son positionnement à l’une des deux entrées de la Grand Rue qui va idéalement compléter et renforcer le circuit commercial piétonnier du centre-ville et augmenter considérablement l'attractivité de la Ville  de Luxembourg. La FNAC vient par ailleurs de confirmer son arrivée à Luxembourg, au rez-de-chaussée de ce bâtiment. Cushman & Wakefield participe de près à la commercialisation de ce projet, dont la livraison est prévue en deux phases (2018 et 2019). La FNAC notamment ouvrira ses portes en 2018.

Au Kirchberg, le projet mixte Portes de l’Europe, tout récemment rebaptisé Infinity, ne manquera pas non plus d’attirer les regards. Outre l’arrivée massive d’une mixité des fonctions (de l’ordre de 6.800m² de bureaux ainsi que deux tours résidentielles de plus de 20.000m² sont prévues dans le projet), la commercialisation des quelque 6.500m² d’espaces commerciaux situés dans le socle de l’immeuble s’annonce plus que prometteuse, de nombreux candidats ayant d’ores et déjà montré des marques d’intérêt.

Mais le centre-ville n’est pas le seul à enregistrer de nouveaux développements, pensons notamment au projet Opkorn Differdange, (livraison prévue en 2017)qui offrira quelques 33.000m² dont un hypermarché Auchan (livraison prévue en 2017), le nouveau centre commercial de la Cloche d’Or, qui deviendra le plus important du Luxembourg avec plus de 75.000m² d’espaces commerciaux (livraison prévue en 2019), mais aussi un développement de 10.000m² à Bettembourg pour 2017.

Le marché du commerce se porte bien, la concurrence s’accroît, des projets se développent. Il faut dire que la zone de chalandise potentielle est énorme. Les possibilités d’extension du marché, notamment grâce aux frontaliers, ont été saisies par les développeurs, et ces projets devraient répondre en grande partie au déséquilibre observé entre l’offre et la demande à l’heure actuelle.