Luxembourg: Des développements tertiaires en périphérie comme alternative au centre-ville ?

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Le Luxembourg est caractérisé par une économie dynamique, un taux de chômage sous les 6% et un climat entrepreneurial dynamique. Le secteur bancaire et financier y est important, les institutions européennes se développent…

A la fin 2015, ce sont quelque 382.000 personnes qui travaillent sur le territoire luxembourgeois dont plus de 165.000 sont des travailleurs transfrontaliers , soit près de 43% de l’emploi total. 10 ans plus tôt, les travailleurs transfrontaliers étaient 57.000 et représentaient 30% de la main-d’œuvre luxembourgeoise. Plus de la moitié de ces 165.000 travailleurs transfrontaliers habitent en France, tandis que 41.000 vivent en Belgique, les 41.000 restants en Allemagne.  

Cette croissance de l’emploi transfrontalier, bénéfique pour l’économie luxembourgeoise, a des répercussions négatives sur la mobilité notamment. L’accès au centre-ville se fait plus compliqué, les temps de trajet augmentent, l’accessibilité aux zones de bureaux établies (Gare, Centre-Ville, Cloche d’Or, Kirchberg notamment) diminue. Les entreprises visent également à se rapprocher de leurs travailleurs et à favoriser l’embauche, tandis que les pouvoirs publics choisissent également de nouvelles localisations périphériques pour certaines de leurs implantations. 

Pour pallier à cette diminution de l’accessibilité, mais aussi pour bénéficier de niveaux de loyers plus abordables, de nouveaux développements de bureaux ont émergé au fil des ans aux frontières avec les pays limitrophes, favorisant ainsi une offre de bureaux plus grande pour les occupants. 

Ainsi, le stock de bureaux dans la périphérie a doublé en 10 ans, passant de 6% du total en 2005 à plus de 12% en 2015 (de l’ordre de 460.000m²), principalement emmené par les développements immobiliers autour de l’Université à Esch/Belval au sud-ouest du pays. En effet, dans cette zone spécifique, le stock de bureaux est passé de 35.000m² à plus de 185.000m² en 10 ans. Les occupants principaux y sont l’Université (Maison du Savoir, Maison des Sciences Humaines, Maison du Nombre) mais aussi Ketterthil, Adem ou encore la Royal Bank of Canada. Ces occupants cherchent un environnement créatif, des services de proximité, des développements récents, une accessibilité routière aisée et la proximité de la frontière française. 

Bien que plus petites, les zones périphériques de Capellen / Windhof et de Munsbach, respectivement à proximité des frontières belge et allemande se sont également fortement développées en 10 ans. Capellen / Windhof compte en effet plus de

113.000m² de bureaux, tandis que Munsbach affiche un stock de l’ordre de 60.000m² en 2015. 

C’est donc assez logiquement que le volume de prise en occupation de la Périphérie a tendance à augmenter ces dernières année, à la fois grâce à la part croissante du stock de bureaux dans le stock total luxembourgeois mais aussi grâce à l’intérêt croissant des occupants pour une localisation à proximité des frontières. Il y a 10 ans, la part de la périphérie dans la prise en occupation totale représentait de l’ordre de 10% du total, cette part est en moyenne de près de 20% sur les 3 dernières années. On peut donc constater que par rapport à son stock de bureaux de 12% du total, la périphérie draine près de 20% de la demande, cette zone bénéficie donc d’une dynamique de marché forte à l’heure actuelle. 

2015 a été une année exceptionnelle, puisque près de 36% de la prise en occupation totale a été enregistrée en Périphérie, principalement emmenée par l’Université qui a intégré plus de 100.000m² de nouveaux développements à Esch/Belval dans la deuxième moitié de l’année. Le développement de ce quartier entraîne l’arrivée d’autres occupants, recherchant des grands plateaux pour y installer des services de back office.

Les développements sur mesure observés sur le site de Esch/Belval induisent un taux de vacance inférieur à 1%. La situation est différente à Capellen et à Munsbach qui affichent des taux de vacance plus élevés, respectivement enregistrés à 8.7% et 6.1%, soit au-dessus de la moyenne globale du Luxembourg qui est à 4.2%. La tendance est toutefois à la diminution de la vacance dans ces deux zones périphériques.

La situation est plus délicate dans les zones de Leudelange et Contern, situées à mi-chemin entre le centre-ville et la périphérie. A l’heure actuelle, ces zones disposent d’une dynamique plus faible, le niveau de prise en occupation tourne autour de 7.000m² pour l’année 2015, tandis que les taux de vacance y sont supérieurs à 10%. Toutefois, Leudelange pourrait voir sa situation s’améliorer dans les années à venir, bénéficiant de sa position à proximité de la ville, du développement d’axes routiers importants et de l’arrivée de services de proximité, en plus de déjà disposer de grands occupants luxembourgeois tels que la Lotterie Nationale, le Foyer ou la Luxembourgeoise notamment sur son territoire. 

Les développements actuellement en cours dans la Périphérie sont peu nombreux, les seuls projets en construction sont en effet localisés dans le district de Esch/Belval. A Esch/Belval, la dynamique devrait demeurer importante dans les années futures. Le gain de temps pour les frontaliers est en effet important, les services et équipements de proximité se développent (restaurants, salles de sports, loisirs, centre sportif dans le pipeline) visant à renforcer l’attractivité de cette partie du Luxembourg.  

Enfin, en termes de loyers, les niveaux sont près de 50% inférieurs à ceux rencontrés en centre-ville. En moyenne, les loyers prime sont enregistrés autour de 21 EUR/m²/mois en Périphérie alors qu’ils sont observés à 45 EUR/m²/mois dans le CBD. Et l’écart entre les deux a tendance à augmenter tant le coût du foncier en centre-ville et la concurrence pour les meilleures localisations poussent les loyers à la hausse, principalement le long du Boulevard Royal. A l’inverse, en périphérie, les loyers demeurent stables ces dernières années. 

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Nadia Djenadi

Associate

Luxembourg, Luxembourg

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