L’immobilier de bureaux en 2015, une belle croissance.

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Comment le marché de l'immobilier de bureaux s’est-il comporté en 2015?
Le marché de l’occupation bureaux -location et acquisition pour occupation propre- a terminé l’année 2015 à un niveau record, avec plus de 335.000 m² de prise en occupation recensée tout au long de l’année. C’est une croissance de plus de 65% par rapport à 2014 qui était, elle aussi, un excellent cru sur le marché des bureaux. Cette année tout à fait exceptionnelle s’explique principalement par la prise en occupation de ± 100.000m² par l’Université à Esch-Belval.

Résultat d’un dynamisme sans précédent et de l’absence de développements spéculatifs récents, le taux de vacance continue de plonger. Venant de 5,6% en janvier 2015, il se situe aujourd’hui sous les 4,5%, soit le niveau le plus bas en Europe. 

Il faut avoir à l’esprit les différences importantes qui existent entre districts : en effet, si le Kirchberg affiche un taux de vacance sous les 2%, les zones de Strassen ou de Contern par exemple flirtent avec les 20%. Cet écart pourrait toutefois légèrement diminuer dans les mois à venir, dès lors que la faiblesse des développements spéculatifs pourrait forcer les occupants à se (re-)localiser dans les zones plus décentralisées. 

En ce qui concerne le stock de bureaux, il devrait augmenter de 8% en 2016-2017. Il est intéressant de constater que sur les 300.000 m² de bureaux qui devraient entrer sur le marché sur cette période (notamment la tour BGL, le One on One, le Boulevard Royal 4, le Boulevard Royal 16-18), seulement  50.000 m² sont construits à risque, parmi lesquels 30.000 m² sont situés au centre-ville. 

La tension existante entre l’offre et la demande pourrait donc diminuer dans les mois à venir, bien qu’avec un taux de vide locatif de l’ordre de 3% dans les quartiers centraux, elle devrait rester palpable, poussant certains occupants à se diriger vers les quartiers avoisinants, à la recherche d’espaces disponibles tout en profitant de la présence des services et des transports en commun.

A plus long terme, le projet mixte Infinity -dont Infinity Living, deux tours résidentielles emblématiques- va redessiner complètement l’entrée du plateau du Kirchberg. Cushman & Wakefield est d’ailleurs mandaté pour commercialiser les espaces de bureaux Infinity working  (plus de 6.800 m²),  et les espaces commerciaux Infinity shopping (plus de 6.500 m²). La livraison est prévue en 2019.

Quant aux loyers, ils sont restés relativement stables tout au long de 2015 par rapport à l’année 2014 sur l’ensemble du marché luxembourgeois, à l’exception des quartiers de la gare et du Kirchberg qui ont affiché une légère croissance pour atteindre 35 EUR/m²/mois. Les niveaux de loyers dits prime se situent à 45 EUR/m²/mois dans le CBD. 

Comment les prises en location se répartissent-elles par activité?
Le Luxembourg reste avant tout une place financière incontournable, le secteur des banques et assurances y joue donc un rôle très important. Toutefois, ces dernières années et en particulier en 2015, le secteur public par l’intermédiaire de l’Université de Luxembourg et des institutions européennes a joué un rôle prépondérant dans la dynamique immobilière des bureaux. 

1.Le développement de l’Université à Esch-Belval : l’Université s’étend à Esch où elle a pris plus de 100.000 m² en occupation en 2015. Elle a entraîné avec elle le développement de cette zone du sud-ouest luxembourgeois, avec l’arrivée de nombreux étudiants, l’arrivée progressive d’entreprises en lien ou non avec l’Université, la création de logements étudiants, le remplissage progressif des centres commerciaux existants… Cette zone est amenée à encore croître dans les années à venir.

2.L’important dynamisme des institutions européennes : ces dernières représentent de l’ordre de 15% de la prise en occupation cette année, contre moins de 5% il y a encore trois ans. En 2015, la Banque Européenne d’Investissement et la Commission Européenne ont pris en occupation plus de 60.000 m² de surfaces tertiaires sur le plateau du Kirchberg (bâtiments IAK et Président) et à la Cloche d’Or (bâtiment Laccolith et Ariane). Cushman & Wakefield était d’ailleurs présent dans deux de ces quatre mandats de location. 

3.La livraison de nouveaux quartiers généraux : il en est ainsi de l’emménagement de Arendt & Medernach (15.000 m²) et de Ernst & Young (de l’ordre de 30.000 m²) au Kirchberg ou encore de 14.000 m² pour la CSSF le long de la route d’Arlon à Luxembourg. 

D’autres livraisons de sièges sociaux sont attendues en 2016. Par ailleurs, les institutions européennes devraient continuer à être actives.  

Contacts

Nadia Djenadi

Associate

Luxembourg, Luxembourg

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